Dal 19 ottobre 2023 i contratti concordati stipulati nel Comune di Ferrara seguono il nuovo accordo territoriale. Cedolare al 10%, IMU ridotta al 75% e registro sul 70% del canone spettano solo se il contratto rispetta l’accordo e, quando non è assistito, se è munito di attestazione.
Per gli immobili situati nel Comune di Ferrara il contratto a canone concordato consente la cedolare secca al 10% anziché al 21%, l’IMU ridotta al 75% e, per chi resta nel regime ordinario, la base del registro al 70% del canone. Il riferimento è l’accordo territoriale depositato in Comune il 18 ottobre 2023; per i contratti non assistiti l’attestazione di rispondenza è condizione delle agevolazioni.
L’accordo, sottoscritto da sei organizzazioni della proprietà e quattro degli inquilini, si applica ai contratti stipulati e con decorrenza dal giorno successivo al deposito e sostituisce quello depositato il 26 marzo 2018.
Il territorio comunale è diviso in quattro zone omogenee: centro storico e aree di pregio, zona fuori le mura, zona periferica entro 10 km dal centro storico, zona «forense/agricola» (così nel testo dell’accordo) oltre i 10 km. Per ogni zona la tabella allegata fissa tre fasce di canone per nove classi di superficie. Il canone si ricava dalla fascia media con correttivi oggettivi in aumento o in diminuzione; l’arredo consente un incremento fino al 28% e la maggiore durata fino al 6% per il 6+2.
Il d.m. 16 gennaio 2017 (G.U. n. 62 del 15 marzo 2017) impone i tipi di contratto allegati, recepiti a Ferrara come allegati A, B e C. Il contratto ordinario dura almeno tre anni; alla prima scadenza, se le parti non concordano il rinnovo, è prorogato di diritto per due anni, salva la disdetta del locatore per i motivi dell’art. 3 l. 431/1998.
Il transitorio dura da 30 giorni a 18 mesi e non è rinnovabile. È ammesso per le esigenze del locatore o del conduttore elencate nell’accordo, da motivare e documentare alla stipula, pena la riconduzione alla durata dell’art. 2, comma 1, l. 431/1998; per esigenze non previste o difficilmente documentabili le parti devono farsi assistere dalle rispettive organizzazioni (art. 2, comma 5, d.m.). Per lavoro a termine, studio non universitario e trasferimento il conduttore non deve risiedere a Ferrara né nei comuni confinanti.
Il contratto per studenti dura da sei mesi a tre anni ed è riservato agli iscritti a corsi universitari o post laurea in un comune diverso da quello di residenza; alla prima scadenza si rinnova per uguale periodo, entro 36 mesi complessivi, salvo recesso del conduttore.
Nel contratto assistito la conformità del canone è attestata dalle organizzazioni che assistono le parti. Per quello non assistito gli artt. 1, comma 8, 2, comma 8, e 3, comma 5, del d.m. richiedono che almeno una organizzazione firmataria attesti la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo, anche ai fini fiscali; a Ferrara si presentano il modulo degli elementi oggettivi (allegato 3 o 3P) e la copia firmata del contratto registrato o in corso di registrazione.
Con la risoluzione n. 31/E del 20 aprile 2018 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che per i contratti non assistiti l’attestazione è elemento necessario per le agevolazioni; allegarla in registrazione non è obbligatorio, ma è opportuno quando, senza cedolare, si liquida il registro sul 70% del corrispettivo; se allegata, non sconta un’autonoma imposta di registro, e il rilascio è esente da bollo. L’art. 7 d.l. 73/2022 la rende utilizzabile per i contratti successivi di identico contenuto, finché non variano l’immobile o l’accordo. A nostro avviso le attestazioni rilasciate sull’accordo del 2018 non coprono i contratti stipulati dal 19 ottobre 2023.
L’art. 3, comma 2, d.lgs. 23/2011, come modificato dall’art. 1, comma 6, l. 160/2019, fissa a regime il 10% per i contratti stipulati ai sensi degli artt. 2, comma 3, e 8 l. 431/1998 nei comuni dell’art. 1, comma 1, lett. a) e b), d.l. 551/1988 e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE. Ferrara, capoluogo di provincia, rientra nella lettera b). Secondo la prassi dell’Agenzia (circolare n. 26/E del 2011 per gli studenti, circolare n. 8/E del 2017 per i transitori concordati) l’aliquota ridotta spetta anche alle due tipologie transitorie. Su un canone annuo di 7.200 euro la cedolare è di 720 euro, contro 1.512 euro al 21%.
L’art. 1, comma 760, l. 160/2019 riduce al 75% l’imposta determinata con l’aliquota comunale per le abitazioni locate a canone concordato. Per il 2026 il Comune ha confermato le aliquote del prospetto ID 539 (delibera di Consiglio n. 17 del 24 febbraio 2025), che prevede lo 0,5% per le abitazioni locate in base ad accordi territoriali, alle condizioni del regolamento comunale e per i soli contratti registrati, e l’1,02% per gli altri fabbricati. Per un’abitazione A/2 con rendita di 800 euro la base imponibile è di 134.400 euro (800 × 1,05 × 160): allo 0,5% ridotto al 75% l’IMU annua è di 504 euro, contro 1.370,88 euro all’1,02%. La riduzione vale anche per transitori e studenti con canone determinato secondo l’accordo.
Chi non opta per la cedolare applica l’art. 8, comma 1, l. 431/1998: il reddito fondiario determinato secondo le regole ordinarie è ulteriormente ridotto del 30% e il corrispettivo annuo per il registro è assunto nella misura minima del 70%. Il comma 3 esclude queste agevolazioni per i transitori, salvo i contratti per studenti dell’art. 5, comma 2.
Il conduttore che adibisce l’immobile ad abitazione principale con contratto concordato detrae 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro e 247,90 euro fino a 30.987,41 euro (art. 16, comma 1, TUIR). Lo studente iscritto in un’università distante almeno 100 km dal comune di residenza e in altra provincia detrae i canoni ai sensi dell’art. 15, comma 1, lett. i-sexies), entro 2.633 euro.
Una studentessa residente a Bari e iscritta all’Università di Ferrara prende in locazione per 24 mesi un bilocale fuori le mura con il modello C. Il locatore applica la cedolare al 10% e l’IMU ridotta al 75%; se il contratto non è assistito serve l’attestazione. La studentessa può far valere la lett. i-sexies).
Un tecnico residente a Padova, assunto a termine per dodici mesi a Ferrara, stipula un transitorio con il modello B documentando l’esigenza. Il locatore fruisce di cedolare al 10% e IMU ridotta; senza cedolare non avrebbe la riduzione del 30% né la base del 70%.
No. L’accordo del 2023 si applica ai contratti stipulati dal 19 ottobre 2023; quelli precedenti restano regolati dall’accordo in vigore alla stipula. Ai nuovi contratti, anche fra le stesse parti, si applicano invece il nuovo accordo e, se non assistiti, una nuova attestazione.
Non automaticamente. Il 10% presuppone un comune ad alta tensione abitativa (capoluoghi di provincia, comuni confinanti con le grandi aree metropolitane, comuni dell’elenco CIPE). L’art. 9, comma 2-bis, d.l. 47/2014 estende l’aliquota ai comuni in cui è stato deliberato lo stato di emergenza per calamità nei cinque anni anteriori al 2014; per il 2020 la limita ai comuni fino a 10.000 abitanti, e la sua applicazione negli anni successivi non è chiarita dalla prassi: va valutata con prudenza. La verifica va fatta comune per comune, così come l’esistenza di un accordo territoriale applicabile.
Per il contratto non assistito, secondo la risoluzione n. 31/E del 2018, le agevolazioni fiscali: cedolare al 10% e riduzioni IRPEF e di registro dell’art. 8 l. 431/1998. L’attestazione presuppone un canone conforme all’accordo e conviene chiederla prima della registrazione, o comunque subito dopo, presentando la copia firmata del contratto in corso di registrazione.
L. 9 dicembre 1998, n. 431, artt. 2, 5 e 8 (testo vigente al 23/10/2026)
D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3, comma 2; l. 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, commi 6, 745, 754 e 760
D.l. 30 dicembre 1988, n. 551, art. 1, comma 1; d.l. 28 marzo 2014, n. 47, art. 9, comma 2-bis; d.l. 21 giugno 2022, n. 73, art. 7
D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, artt. 15, comma 1, lett. i-sexies), e 16; d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 17
D.m. Infrastrutture e trasporti 16 gennaio 2017, G.U. n. 62 del 15 marzo 2017, artt. 1, 2, 3 e 7
Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 31/E del 20 aprile 2018; circolari n. 26/E del 2011 e n. 8/E del 2017, richiamate nella guida sugli affitti della Direzione regionale Emilia-Romagna
Comune di Ferrara, Accordo territoriale per la locazione concordata depositato il 18 ottobre 2023
Dipartimento delle finanze, prospetto aliquote IMU del Comune di Ferrara ID 539 (delibera C.C. n. 17 del 24 febbraio 2025), confermato per il 2026 dal Comune
Tuttavia l’aliquota IMU dello 0,5% è subordinata alle condizioni del regolamento comunale, che vanno verificate caso per caso, e per i comuni della provincia diversi da Ferrara la cedolare al 10% dipende dalla loro classificazione.