Con la sentenza n. 26363 del 7 ottobre 2026 la Cassazione afferma che la società proprietaria di immobili-patrimonio locati a uso abitativo non può dedurre le perdite su crediti né gli accantonamenti al fondo svalutazione relativi ai canoni non riscossi. Il fondamento non è l’art. 90, comma 2, TUIR, ma il rinvio dell’art. 90, comma 1, all’art. 26 TUIR. Il principio è enunciato sul testo anteriore al d.l. 34/2019, ma il ragionamento resta attuale.
Con la sentenza n. 26363 del 7 ottobre 2026 la Cassazione ha stabilito che la società titolare di immobili-patrimonio locati a uso abitativo non può dedurre le perdite su crediti né gli accantonamenti al fondo svalutazione relativi ai canoni non incassati: quei canoni concorrono al reddito secondo le regole dei redditi fondiari anche se non percepiti, fino alla conclusione del procedimento di convalida di sfratto per morosità. La causa riguarda il periodo d’imposta 2011 e il testo dell’art. 26 TUIR anteriore al d.l. 34/2019, ma la decisione interessa anche oggi le società immobiliari di gestione e le holding che locano abitazioni.
Nel 2011 una società immobiliare aderente al consolidato fiscale nazionale aveva dedotto perdite su crediti per 258.696,11 euro, relative a canoni abitativi non riscossi, e un accantonamento al fondo svalutazione di 28.865,25 euro. La CTP di Torino aveva respinto il ricorso contro l’avviso di accertamento; la CTR del Piemonte aveva invece accolto l’appello. La Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle entrate, ha enunciato un principio di diritto e ha cassato la sentenza con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte.
L’art. 90, comma 2, TUIR, che rende indeducibili le spese e gli altri componenti negativi relativi agli immobili-patrimonio, riguarda soltanto le spese già considerate nella tariffa d’estimo: le perdite su crediti non vi rientrano. L’indeducibilità discende invece dall’art. 90, comma 1, TUIR, che rinvia alle norme del capo II del titolo I e, con esse, all’art. 26 TUIR. La Corte ha respinto la tesi, sostenuta dal Pubblico ministero e dalla controricorrente, che limitava il rinvio agli artt. 28, 34 e 37 TUIR. Se i canoni sono tassati anche quando non sono percepiti, dedurne la perdita o stanziare per essi un accantonamento al fondo svalutazione vanificherebbe quella tassazione.
Lo strumento corretto era il credito d’imposta per le imposte versate sui canoni la cui mancata percezione sia accertata nel procedimento di convalida di sfratto, se esperito e concluso. I canoni maturati dopo la conclusione della convalida e ciononostante tassati non erano oggetto di causa; la contribuente, peraltro, non ne aveva chiesto il rimborso.
Gli immobili-patrimonio non sono né strumentali né beni-merce. Il loro reddito si determina su base catastale; se sono locati, è pari al maggiore fra la rendita catastale rivalutata del 5 per cento e il canone, ridotto delle spese documentate di manutenzione ordinaria rimaste a carico del locatore nel limite del 15 per cento del canone stesso. Vi rientrano di regola le abitazioni che una società di gestione o una holding concede in locazione a terzi.
Gli immobili non suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni sono invece strumentali per natura ai sensi dell’art. 43, comma 2, TUIR, anche se locati, e la sentenza non li riguarda. Secondo la prassi, si tratta delle unità dei gruppi catastali B, C, D ed E e di quelle di categoria A/10, se la destinazione a ufficio risulta dal titolo edilizio. Restano estranei alla decisione anche gli alloggi invenduti di un’impresa di costruzione, che sono beni-merce.
Nel testo vigente l’art. 26, comma 1, TUIR esclude dal reddito i canoni abitativi non percepiti se la mancata percezione è comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento; resta il credito d’imposta per i canoni non percepiti accertati nel procedimento di convalida. In origine la modifica introdotta dal d.l. 34/2019 si applicava ai contratti stipulati dal 1° gennaio 2020; l’art. 6-septies, comma 2, del d.l. 41/2021 l’ha estesa a tutti i canoni non percepiti da quella data. Dal 1° gennaio 2027 il TUIR è sostituito dal testo unico approvato con d.lgs. 19 giugno 2026, n. 117 (art. 377 del testo unico): gli artt. 26 e 90 diventano gli artt. 28 e 99, con identico contenuto, sicché il ragionamento della Corte resta valido.
Poiché l’art. 90, comma 1, richiama l’intero art. 26, a nostro avviso anche la regola attuale si applica alle società. Già la circolare 7 luglio 1999, n. 150/E, e le istruzioni al modello Unico Società di capitali riferivano il credito d’imposta anche all’IRPEG. Mancano però chiarimenti di prassi successivi al 2019, e la tassazione separata dei canoni incassati in seguito (artt. 17 e 21 TUIR), propria dell’IRPEF, non è coordinata con le regole del reddito d’impresa. A nostro avviso il corollario resta fermo: la perdita non è deducibile né prima dell’intimazione, quando i canoni sono tassati, né dopo, quando sono esclusi dal reddito.
Per i periodi d’imposta fino al 2019 il principio incide sui giudizi pendenti: non basta più sostenere che le perdite non rientrano nell’art. 90, comma 2. Occorre però leggere la motivazione dell’avviso di accertamento. La Corte ha deciso in questo senso perché l’atto richiamava espressamente anche l’art. 90, comma 1, e l’art. 26; se l’avviso si fonda sul solo comma 2, si può eccepire che la pretesa non può reggersi su un fondamento diverso, ma l’esito non è scontato.
Il principio è enunciato sul testo anteriore al d.l. 34/2019. Oggi i canoni abitativi non percepiti dal 2020 sono esclusi dal reddito se è intervenuta l’intimazione di sfratto per morosità o l’ingiunzione di pagamento; a nostro avviso, la deduzione della perdita resta comunque preclusa.
Di regola no. Per una società gli immobili non abitativi strumentali per natura restano tali ai sensi dell’art. 43, comma 2, TUIR anche se locati: non sono immobili-patrimonio, i canoni sono ricavi imputati per competenza e alle perdite e svalutazioni dei crediti si applicano gli artt. 101 e 106 TUIR. La regola di prassi per cui i canoni non abitativi vanno dichiarati finché il contratto è in essere riguarda le persone fisiche. Per i fabbricati non abitativi che non siano strumentali, e dunque costituiscano immobili-patrimonio, il reddito è fondiario e, a nostro avviso, i canoni concorrono anche se non percepiti, perché per essi non opera la deroga prevista per le abitazioni: a maggior ragione, quindi, il ragionamento della Corte porta all’indeducibilità di perdite e svalutazioni. Per i terreni la posizione va verificata caso per caso.
Se gli alloggi sono beni-merce, no: i canoni sono ricavi d’impresa e alle perdite su crediti si applicano gli artt. 101 e 106 TUIR.
Corte di cassazione, Sez. V civ., sentenza 7 ottobre 2026, n. 26363 (ud. 22 settembre 2026), ECLI:IT:CASS:2026:26363CIV, R.G. n. 23539/2019, con i precedenti ivi richiamati (Cass. n. 11556/2018, n. 30372/2019, n. 22906/2020, n. 37384/2022).
Artt. 17, 21, 26, 43, 90, 101 e 106 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), testo vigente su Normattiva al 16 ottobre 2026, abrogati dal 1° gennaio 2027 e trasfusi negli artt. 19, 23, 28, 45, 99, 110 e 115 del testo unico delle imposte sui redditi approvato con d.lgs. 19 giugno 2026, n. 117 (artt. 376 e 377).
Art. 3-quinquies del d.l. 30 aprile 2019, n. 34, convertito dalla legge 28 giugno 2019, n. 58.
Art. 6-septies, commi 1 e 2, del d.l. 22 marzo 2021, n. 41, convertito dalla legge 21 maggio 2021, n. 69.
Corte costituzionale, sentenza n. 196 del 2022.
Agenzia delle entrate, circolare 19 giugno 2023, n. 15/E (credito d’imposta per canoni non percepiti); circolare 21 maggio 2014, n. 11/E, risposta 1.3; Ministero delle finanze, circolare 7 luglio 1999, n. 150/E, par. 1.1.
Agenzia delle entrate, circolare 15 aprile 2008, n. 39/E, e risoluzioni 9 aprile 2004, n. 56/E, e 4 luglio 2008, n. 280/E (immobili strumentali per natura).
Agenzia delle entrate, istruzioni al modello Redditi SC (immobili-patrimonio, art. 90 TUIR) e al modello Unico 2004 Società di capitali (credito d’imposta per canoni non percepiti).
Quanto qui esposto riflette la normativa e la giurisprudenza alla data di pubblicazione e non sostituisce l’esame del singolo caso: la qualificazione degli immobili, la data dei canoni insoluti e lo stato delle procedure di sfratto vanno verificati in concreto.