Depuis le 19 octobre 2023, les baux à loyer convenu conclus dans la commune de Ferrare relèvent du nouvel accord territorial. La cedolare secca (impôt de substitution à taux fixe) à 10 %, l’IMU réduite à 75 % et le droit d’enregistrement calculé sur 70 % du loyer ne s’appliquent que si le bail respecte l’accord et, lorsque les parties n’ont pas été assistées, s’il est assorti d’une attestation de conformité.
Pour les immeubles situés dans la commune de Ferrare, le bail à canone concordato (loyer convenu, fixé dans les fourchettes d’un accord local) ouvre droit à la cedolare secca (impôt de substitution à taux fixe sur les loyers) au taux de 10 % au lieu de 21 %, à l’IMU (impôt municipal sur les immeubles) réduite à 75 % et, pour le bailleur qui reste au régime ordinaire, à une base de l’imposta di registro (droit d’enregistrement) égale à 70 % du loyer. Le texte de référence est l’accordo territoriale (accord territorial sur les loyers) déposé auprès de la commune le 18 octobre 2023. Pour les baux conclus sans assistance, l’attestazione di rispondenza (attestation de conformité) conditionne les avantages fiscaux.
L’accord, signé par six organisations de propriétaires et quatre organisations de locataires, s’applique aux baux conclus et prenant effet à compter du lendemain de son dépôt ; il remplace l’accord déposé le 26 mars 2018.
Le territoire communal est divisé en quatre zones homogènes : le centre historique et les secteurs de prestige, la zone hors les remparts, la zone périphérique située à moins de 10 km du centre historique et la zone «forense/agricola» (périphérie rurale/agricole) au-delà de 10 km, selon la dénomination de l’accord. Pour chaque zone, le tableau annexé fixe trois fourchettes de loyer pour neuf classes de surface. Le loyer est déterminé à partir de la fourchette médiane, corrigée à la hausse ou à la baisse par des critères objectifs. L’ameublement permet une majoration jusqu’à 28 %, et une durée plus longue une majoration jusqu’à 6 % pour un bail 6+2.
Le décret ministériel du 16 janvier 2017 (Gazzetta Ufficiale, journal officiel italien, n° 62 du 15 mars 2017) impose les modèles de bail annexés, que Ferrare a repris comme annexes A, B et C. Le bail ordinaire est conclu pour au moins trois ans. À la première échéance, si les parties ne s’accordent pas sur le renouvellement, il est prorogé de plein droit pour deux ans, sauf congé (disdetta) du bailleur pour les motifs prévus à l’art. 3 de la loi n° 431/1998.
Le bail transitoire (contratto transitorio) dure de 30 jours à 18 mois et n’est pas renouvelable. Il est admis pour les besoins du bailleur ou du locataire énumérés dans l’accord, qui doivent être motivés et justifiés lors de la signature. À défaut, le bail est soumis à la durée prévue à l’art. 2, alinéa 1, de la loi n° 431/1998. Pour des besoins non prévus ou difficiles à justifier, les parties doivent être assistées par leurs organisations respectives (art. 2, alinéa 5, du décret). Lorsque le besoin tient à un emploi à durée déterminée, à des études non universitaires ou à une mutation, le locataire ne doit pas résider à Ferrare ni dans les communes limitrophes.
Le bail étudiant dure de six mois à trois ans et est réservé aux étudiants inscrits à des formations universitaires ou post-universitaires dans une commune autre que celle de leur résidence. À la première échéance, il est renouvelé pour une durée égale, dans la limite de 36 mois au total, sauf résiliation par le locataire.
Dans le bail assisté, la conformité du loyer est attestée par les organisations qui assistent les parties. Pour le bail conclu sans assistance, l’art. 1, alinéa 8, l’art. 2, alinéa 8, et l’art. 3, alinéa 5, du décret exigent qu’au moins une organisation signataire atteste la conformité du contenu économique et juridique du bail à l’accord, y compris à des fins fiscales. À Ferrare, les parties déposent le formulaire des éléments objectifs (annexe 3 ou 3P) et la copie signée du bail, enregistré ou en cours d’enregistrement.
Par la résolution (acte de doctrine administrative) n° 31/E du 20 avril 2018, l’Agenzia delle Entrate (administration fiscale italienne) a précisé que, pour les baux conclus sans assistance, l’attestation est un élément nécessaire à l’octroi des avantages fiscaux. Sa production lors de l’enregistrement n’est pas obligatoire, mais elle est opportune lorsque, sans cedolare secca, le droit d’enregistrement est liquidé sur 70 % du loyer. Annexée, elle ne supporte pas de droit d’enregistrement distinct, et sa délivrance est exonérée du droit de timbre. L’art. 7 du décret-loi n° 73/2022 permet de l’utiliser pour les baux ultérieurs de contenu identique, tant que ni l’immeuble ni l’accord ne changent. À notre avis, les attestations délivrées sur la base de l’accord de 2018 ne couvrent pas les baux conclus à compter du 19 octobre 2023.
L’art. 3, alinéa 2, du décret législatif n° 23/2011, modifié par l’art. 1, alinéa 6, de la loi n° 160/2019, fixe de manière pérenne le taux de 10 % pour les baux conclus en application de l’art. 2, alinéa 3, et de l’art. 8 de la loi n° 431/1998 dans les communes visées à l’art. 1, alinéa 1, lettres a) et b), du décret-loi n° 551/1988 et dans les autres communes à forte tension en matière de logement (comuni ad alta tensione abitativa, catégorie italienne distincte des zones tendues françaises) désignées par le CIPE (Comité interministériel pour la programmation économique). Ferrare, chef-lieu de province, relève de la lettre b). Selon la doctrine de l’Agence (circulaire n° 26/E de 2011 pour les étudiants, circulaire n° 8/E de 2017 pour les baux transitoires à loyer convenu), le taux réduit s’applique aussi aux deux types de baux transitoires. Pour un loyer annuel de 7 200 euros, la cedolare secca s’élève à 720 euros, contre 1 512 euros au taux de 21 %.
L’art. 1, alinéa 760, de la loi n° 160/2019 réduit à 75 % l’impôt calculé au taux communal pour les logements loués à canone concordato. Pour 2026, la commune a confirmé les taux du barème ID 539 (délibération du conseil municipal n° 17 du 24 février 2025). Ce barème prévoit 0,5 % pour les logements loués en application d’accords territoriaux, aux conditions du règlement communal et pour les seuls baux enregistrés, et 1,02 % pour les autres bâtiments. Pour un logement de catégorie A/2 dont le revenu cadastral (rendita catastale) est de 800 euros, la base imposable est de 134 400 euros (800 × 1,05 × 160). Au taux de 0,5 % réduit à 75 %, l’IMU annuelle s’élève à 504 euros, contre 1 370,88 euros à 1,02 %. La réduction s’applique aussi aux baux transitoires et étudiants dont le loyer est fixé selon l’accord.
Le bailleur qui n’opte pas pour la cedolare secca applique l’art. 8, alinéa 1, de la loi n° 431/1998 : le revenu foncier déterminé selon les règles ordinaires est réduit d’un abattement supplémentaire de 30 % au titre de l’IRPEF (impôt sur le revenu des personnes physiques), et le loyer annuel retenu pour le droit d’enregistrement est pris au minimum à 70 %. L’alinéa 3 exclut ces avantages pour les baux transitoires, sauf pour les baux étudiants visés à l’art. 5, alinéa 2.
Le locataire qui affecte le logement à sa résidence principale dans le cadre d’un bail à loyer convenu bénéficie d’une réduction d’impôt de 495,80 euros si son revenu global n’excède pas 15 493,71 euros, et de 247,90 euros jusqu’à 30 987,41 euros (art. 16, alinéa 1, du TUIR, code italien des impôts sur le revenu). L’étudiant inscrit dans une université située à au moins 100 km de sa commune de résidence et dans une autre province bénéficie d’une réduction d’impôt sur les loyers au titre de l’art. 15, alinéa 1, lettre i-sexies), dans la limite de 2 633 euros de dépenses.
Une étudiante résidant à Bari et inscrite à l’Université de Ferrare loue pour 24 mois un deux-pièces hors les remparts avec le modèle C. Le bailleur applique la cedolare secca à 10 % et l’IMU réduite à 75 % ; si le bail est conclu sans assistance, l’attestation est nécessaire. L’étudiante peut faire valoir la réduction d’impôt de la lettre i-sexies).
Un technicien résidant à Padoue, embauché à Ferrare en contrat à durée déterminée de douze mois, conclut un bail transitoire avec le modèle B en justifiant le besoin. Le bailleur bénéficie de la cedolare secca à 10 % et de l’IMU réduite ; sans cedolare secca, il n’aurait ni l’abattement de 30 % ni la base de 70 %.
Non. L’accord de 2023 s’applique aux baux conclus à compter du 19 octobre 2023 ; les baux antérieurs restent régis par l’accord en vigueur lors de leur signature. Les nouveaux baux, même entre les mêmes parties, relèvent en revanche du nouvel accord et, s’ils sont conclus sans assistance, d’une nouvelle attestation.
Pas automatiquement. Le taux de 10 % suppose une commune à forte tension en matière de logement (chefs-lieux de province, communes limitrophes des grandes aires métropolitaines, communes inscrites sur la liste du CIPE). L’art. 9, alinéa 2-bis, du décret-loi n° 47/2014 étend ce taux aux communes dans lesquelles l’état d’urgence pour catastrophe naturelle a été déclaré dans les cinq années antérieures à 2014 ; pour 2020, il le limite aux communes de 10 000 habitants au plus, et son application aux années suivantes n’a pas été précisée par la doctrine administrative : elle doit être appréciée avec prudence. La vérification se fait commune par commune, de même que l’existence d’un accord territorial applicable.
Pour un bail conclu sans assistance, selon la résolution n° 31/E de 2018, les avantages fiscaux : la cedolare secca à 10 % et les réductions d’IRPEF et de droit d’enregistrement prévues par l’art. 8 de la loi n° 431/1998. L’attestation suppose un loyer conforme à l’accord, et il est conseillé de la demander avant l’enregistrement, ou en tout cas aussitôt après, en déposant la copie signée du bail en cours d’enregistrement.
Loi n° 431 du 9 décembre 1998, art. 2, 5 et 8 (texte en vigueur au 23/10/2026)
Décret législatif n° 23 du 14 mars 2011, art. 3, alinéa 2 ; loi n° 160 du 27 décembre 2019, art. 1, alinéas 6, 745, 754 et 760
Décret-loi n° 551 du 30 décembre 1988, art. 1, alinéa 1 ; décret-loi n° 47 du 28 mars 2014, art. 9, alinéa 2-bis ; décret-loi n° 73 du 21 juin 2022, art. 7
Décret du Président de la République n° 917 du 22 décembre 1986, art. 15, alinéa 1, lettre i-sexies), et 16 ; décret du Président de la République n° 131 du 26 avril 1986, art. 17
Décret du ministère des Infrastructures et des Transports du 16 janvier 2017, Gazzetta Ufficiale n° 62 du 15 mars 2017, art. 1, 2, 3 et 7
Agenzia delle Entrate, résolution n° 31/E du 20 avril 2018 ; circulaires n° 26/E de 2011 et n° 8/E de 2017, citées dans le guide des baux de la Direction régionale Émilie-Romagne
Commune de Ferrare, accord territorial sur les baux à loyer convenu déposé le 18 octobre 2023
Département des finances, barème des taux d’IMU de la commune de Ferrare ID 539 (délibération du conseil municipal n° 17 du 24 février 2025), confirmé pour 2026 par la commune
Toutefois, le taux d’IMU de 0,5 % est subordonné aux conditions du règlement communal, à vérifier au cas par cas, et pour les communes de la province autres que Ferrare la cedolare secca à 10 % dépend de leur classement.